◄ مشروع بناء 100 مسكن اجتماعي بمنطقة الزهروني سيكون أول مشاريع منظومة الكراء المُملّك
الكراء المُملّك هو أحد أهم الخيارات التي تتبناها الدولة اليوم في معالجة أزمة السكن الاجتماعي وفي ترسيخ الدور الاجتماعي للدولة، كشعار ترفعه الحكومة اليوم. وفي اللقاء الأخير الذي جمع رئيس الجمهورية قيس سعيّد بوزير التجهيز والإسكان صلاح الزواري، تعرّض رئيس الدولة إلى مشاريع بناء عدد من الأحياء السكنية الجديدة عن طريق الكراء المُملّك، حيث أكّد على ضرورة أن تكون الأسعار مدروسة تأخذ في الاعتبار، في المقام الأول، دخل المستفيد، وأن تكون التهيئة العمرانية بدورها تهيئة تُيسّر حياة المتساكنين في كافة مجالات الحياة، وفق بلاغ رسمي نشرته رئاسة الجمهورية.
وفي الآونة الأخيرة، أعلنت وزارة التجهيز والإسكان أنها تعتزم، عبر الباعثين العقاريين العموميين وخاصة الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية، إطلاق مشروع يتمثل في بناء 100 مسكن اجتماعي بمنطقة الزهروني، ليكون أول مشروع يدخل في إطار منظومة الكراء المُملّك. وينتظر أن يتم تفعيل خطة السكن أو الكراء المُملّك بنهاية سنة 2025، وذلك بعد استكمال كل التراتيب والإجراءات القانونية، في الوقت الذي تعجز فيه الطبقات الضعيفة وحتى المتوسطة عن امتلاك سكن لائق، بالإضافة إلى الكلفة الخيالية التي أصبحت عليها أسعار الكراء اليوم حتى في المناطق الشعبية.
أكثر من 23 بالمائة من التونسيين لا يملكون منزلا ويعيشون في منازل على وجه الكراء، وفق إحصائيات رسمية نُشرت في ماي الماضي، كما أن نسبة هامة من تلك المنازل التي يملكها أصحابها تفتقد إلى مقوّمات السكن اللائق، رغم أن الدستور ينصّ على حق كل تونسي في مسكن لائق. لكن تدهور الظروف المعيشية والارتفاع المشطّ في أسعار العقارات جعل حلم الحصول على مسكن خاص أشبه بالحلم المستحيل، خاصة بالنسبة للفئات المتوسطة والضعيفة. وفي المدة الأخيرة، طرحت الحكومة برنامجا للسكن الاجتماعي الخصوصي بالشراكة مع الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية والوكالة العقارية للسكنى، إلى جانب شركة النهوض بالمساكن الاجتماعية، ليتسنى تنفيذ مشاريع اجتماعية سكانية.
منظومة الكراء المُملّك
هذه المنظومة هي آلية تمويل عقاري تهدف إلى تمكين المواطنين، خاصة الفئات محدودة ومتوسطة الدخل، من امتلاك مسكن بعد فترة معينة من الإيجار، وهي عمليا عبارة عن عقد يجمع بين الكراء والبيع، حيث يدفع المستأجر أقساط إيجار تتضمن جزءا من سعر العقار، وفي نهاية المدة المتفق عليها، يصبح العقار ملكا له. وعادة ما تكون أقساط الكراء أقل بكثير من الأقساط البنكية، ولا تشمل إلا كلفة البناء دون فوائد أو هامش أرباح، كما هو الشأن بالنسبة للباعثين العقاريين الخواص.
والمؤجّر هنا أو صاحب العقار الأصلي، إلى أن يتم التمليك الجديد بعد استيفاء كل أقساط الكراء، هو الشركة العمومية، وهي ستكون في الأساس الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية. ويتضمّن العقد بندا صريحا يمنح المستأجر حق تملّك العقار بعد انتهاء فترة الإيجار أو بعد استيفاء شروط معينة، مثل سداد نسبة معينة من الأقساط، حيث لا تُدفع الأقساط الشهرية كإيجار فحسب، بل يُحتسب جزء منها كدفعة مقدّمة لشراء العقار، بما يعني أن كل قسط يدفعه المستأجر يقرّبه خطوة من امتلاك المسكن.
وبعد تحديد المدة الزمنية للعقد، يُعتبر المستأجر منتفعا بالعقار ويدفع الأقساط المتفق عليها. وعند انتهاء مدة الكراء وسداد جميع الأقساط المتفق عليها أو استيفاء الشروط المحددة في العقد، تنتقل ملكية العقار إلى المستأجر بشكل نهائي، مقابل دفع مبلغ رمزي أو ما تبقى من قيمة العقار.
والهدف الرئيسي من هذه المنظومة هو توفير حلول سكنية للفئات التي تواجه صعوبة في الحصول على قروض بنكية تقليدية لشراء مسكن، أو التي لا تستطيع دفع ثمن العقار دفعة واحدة، باعتبار أن منظومة الكراء المُملّك تتيح التملّك التدريجي.
وقد كانت هذه المنظومة معتمدة منذ السبعينات مع تأسيس شركة النهوض بالمساكن الاجتماعية «سبرولس»، حيث بدأت الشركة ببناء وحدات سكنية لتتحول لاحقا، في 1989، إلى كراء مملّك، واستمرت هذه الآلية في التطبيق حتى عام 2016، ثم توقفت بسبب بعض الإشكاليات، خاصة تلك المتعلقة بالقوانين التي تخص المؤسسات البنكية وآليات التمويل التفاضلي بالنسبة للباعثين العقاريين العموميين.
لكن مع بداية سنة 2025، قررت الحكومة التونسية ووزارة التجهيز والإسكان إعادة إحياء وتطبيق منظومة الكراء المُملّك، وذلك لمواجهة غلاء أسعار العقارات وتوفير السكن اللائق للفئات محدودة ومتوسطة الدخل، وسط توجه نحو صياغة نصوص تشريعية جديدة لتمكين جميع الفئات من اقتناء مسكن لائق.
السكن الاجتماعي
أكدت الغرفة الوطنية للباعثين العقاريين، في تصريحات سابقة لممثليها، أن الأزمة التي يعيشها القطاع العقاري سببها ارتفاع أسعار العقارات، بما خلق وضعا مستحيلا في علاقة بامتلاك منزل من طرف الفئات الضعيفة والمتوسطة. وتؤكد الغرفة أن الأسعار قد قفزت وتضاعفت بشكل ملحوظ، حيث كانت كلفة المسكن المكوّن من غرفتين وغرفة استقبال تُقدّر بـ110 آلاف دينار سنة 2010، ويُباع بحوالي 130 و140 ألف دينار، وأصبحت في 2024 بين 230 و240 ألف دينار، ويُباع بـ320 ألف دينار!
وإزاء هذه الوضعية، تبنّت الحكومة، من خلال وزارة التجهيز والإسكان، خطة حكومية جديدة للسكن الاجتماعي، ومنذ أشهر أعلنت الوزارة أن لجنة قيادة البرنامج الخصوصي للسكن الاجتماعي اطّلعت على القائمات النهائية الجاهزة بعدد من المعتمديات، وصادقت على جداول تحديد أثمان المساكن الاجتماعية المتعلقة بهذه المعتمديات.
وكانت وزيرة التجهيز، قبل ذلك، قد أعلنت أن القسط الأول من برنامج السكن الاجتماعي يتضمن 8372 مسكنا موزّعة على كافة ولايات الجمهورية، بقيمة جملية تقدّر بـ588 مليون دينار.
وأضافت أنه تم استكمال إنجاز 3325 مسكنا، وأن تحديد قائمات المنتفعين أدرك مراحله الأخيرة، وقد تم بالفعل تسليم بعضها إلى أصحابها على مراحل، فيما لا يزال 3246 مسكنا بصدد الإنجاز. كما أشارت إلى أنه بعد توزيع كافة المساكن المذكورة، سيتم الانطلاق في القسط الثاني، المتكوّن من 5 آلاف مسكن، بقيمة جملية تقدّر بـ450 مليون دينار.
هذا بالإضافة إلى البرنامج الوطني لإزالة الأكواخ، حيث تم الانطلاق في إزالة المساكن البدائية وتعويضها بمساكن جديدة أو ترميمها وتوسعتها، ويشمل 10 آلاف و189 منتفعا على المستوى الوطني. وقد تم الانطلاق في إنجاز 9030 مسكنًا. وحسب وزارة التجهيز، فإن الفئات المستهدفة هي الفئات الاجتماعية التي تشغل مسكنا بدائيا ولا تملك محلا قابلا للسكنى. والمساكن البدائية، عرّفها الأمر عدد 1224 لسنة 2012، هي كل المحلات المعدّة للسكن التي يتم الإقامة فيها بصفة مستمرة لكنها لا تستجيب، من حيث المواد المستخدمة في بنائها، للحد الأدنى من المواصفات الصحية والفنية، كما تفتقر إلى المرافق الضرورية مثل الأكواخ والمعمّرات والمغارات..
تمويلات دولية للسكن الاجتماعي
يساهم شركاء دوليون في تمويل بعض المشاريع السكنية التي تشرف عليها الدولة. ومن أبرز تلك المشاريع، نجد مشاريع موّلها الصندوق السعودي للتنمية في السنوات الأخيرة، ومنها المشروع السكني بمنطقة «البكري»، حيث تم في أكتوبر 2024 تسليم 1568 وحدة سكنية ممولة من الصندوق السعودي للتنمية في مدينة البكري التابعة لولاية أريانة.
وتتضمّن المرحلة الأولى من جملة هذا المشروع تسليم 4715 مسكنا اجتماعيا، بتمويل ميسّر من الصندوق السعودي للتنمية، تبلغ قيمته 150 مليون دولار، في حين تبلغ الكلفة الجملية للمشروع 235 مليون دولار، ممولة كليا من الصندوق السعودي للتنمية. وقد دشّن الصندوق المرحلة الأولى من مشروع «سكن الرياض»، الذي لا يقتصر فقط على منطقة البكري، بل يشمل مناطق أخرى من الجمهورية، خاصة مع تبنّي الحكومة لخطة دعم المساكن الاجتماعية.
وبالإضافة إلى الطرف السعودي، هناك أطراف أخرى، منها الطرف القطري، حيث إنه وبمقتضى اتفاقية إطارية بين وزارة التجهيز والإسكان وجمعية قطر الخيرية ومجلس ولاية نابل، تم الإعلان في فيفري الماضي عن تسليم 30 مسكنا اجتماعيا بمنطقة الغندري من ولاية قابس. ويأتي تسليم هذه المساكن، التي بلغت كلفة إنجازها 1.564 مليون دينار، في إطار معاضدة جهود الدولة في مجال السكن الاجتماعي، ويندرج في إطار الدفعة الأخيرة من مشروع إنجاز 190 مسكنا اجتماعيا في عديد الجهات، تم تسليم 160 منها سابقا.
ولا يقتصر الأمر على الطرفين السعودي والقطري، بل هناك اتفاقيات أخرى بين وزارة التجهيز والإسكان ومموّلين مختلفين من أجل تمويل مشاريع إنجاز هذه الوحدات السكنية الموجهة إلى الفئات الضعيفة والمتوسطة الدخل، بالإضافة إلى دور شركات البعث العقاري العمومي المركزي في إنجاح هذه الخطة الحكومية.
منية العرفاوي
◄ مشروع بناء 100 مسكن اجتماعي بمنطقة الزهروني سيكون أول مشاريع منظومة الكراء المُملّك
الكراء المُملّك هو أحد أهم الخيارات التي تتبناها الدولة اليوم في معالجة أزمة السكن الاجتماعي وفي ترسيخ الدور الاجتماعي للدولة، كشعار ترفعه الحكومة اليوم. وفي اللقاء الأخير الذي جمع رئيس الجمهورية قيس سعيّد بوزير التجهيز والإسكان صلاح الزواري، تعرّض رئيس الدولة إلى مشاريع بناء عدد من الأحياء السكنية الجديدة عن طريق الكراء المُملّك، حيث أكّد على ضرورة أن تكون الأسعار مدروسة تأخذ في الاعتبار، في المقام الأول، دخل المستفيد، وأن تكون التهيئة العمرانية بدورها تهيئة تُيسّر حياة المتساكنين في كافة مجالات الحياة، وفق بلاغ رسمي نشرته رئاسة الجمهورية.
وفي الآونة الأخيرة، أعلنت وزارة التجهيز والإسكان أنها تعتزم، عبر الباعثين العقاريين العموميين وخاصة الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية، إطلاق مشروع يتمثل في بناء 100 مسكن اجتماعي بمنطقة الزهروني، ليكون أول مشروع يدخل في إطار منظومة الكراء المُملّك. وينتظر أن يتم تفعيل خطة السكن أو الكراء المُملّك بنهاية سنة 2025، وذلك بعد استكمال كل التراتيب والإجراءات القانونية، في الوقت الذي تعجز فيه الطبقات الضعيفة وحتى المتوسطة عن امتلاك سكن لائق، بالإضافة إلى الكلفة الخيالية التي أصبحت عليها أسعار الكراء اليوم حتى في المناطق الشعبية.
أكثر من 23 بالمائة من التونسيين لا يملكون منزلا ويعيشون في منازل على وجه الكراء، وفق إحصائيات رسمية نُشرت في ماي الماضي، كما أن نسبة هامة من تلك المنازل التي يملكها أصحابها تفتقد إلى مقوّمات السكن اللائق، رغم أن الدستور ينصّ على حق كل تونسي في مسكن لائق. لكن تدهور الظروف المعيشية والارتفاع المشطّ في أسعار العقارات جعل حلم الحصول على مسكن خاص أشبه بالحلم المستحيل، خاصة بالنسبة للفئات المتوسطة والضعيفة. وفي المدة الأخيرة، طرحت الحكومة برنامجا للسكن الاجتماعي الخصوصي بالشراكة مع الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية والوكالة العقارية للسكنى، إلى جانب شركة النهوض بالمساكن الاجتماعية، ليتسنى تنفيذ مشاريع اجتماعية سكانية.
منظومة الكراء المُملّك
هذه المنظومة هي آلية تمويل عقاري تهدف إلى تمكين المواطنين، خاصة الفئات محدودة ومتوسطة الدخل، من امتلاك مسكن بعد فترة معينة من الإيجار، وهي عمليا عبارة عن عقد يجمع بين الكراء والبيع، حيث يدفع المستأجر أقساط إيجار تتضمن جزءا من سعر العقار، وفي نهاية المدة المتفق عليها، يصبح العقار ملكا له. وعادة ما تكون أقساط الكراء أقل بكثير من الأقساط البنكية، ولا تشمل إلا كلفة البناء دون فوائد أو هامش أرباح، كما هو الشأن بالنسبة للباعثين العقاريين الخواص.
والمؤجّر هنا أو صاحب العقار الأصلي، إلى أن يتم التمليك الجديد بعد استيفاء كل أقساط الكراء، هو الشركة العمومية، وهي ستكون في الأساس الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية. ويتضمّن العقد بندا صريحا يمنح المستأجر حق تملّك العقار بعد انتهاء فترة الإيجار أو بعد استيفاء شروط معينة، مثل سداد نسبة معينة من الأقساط، حيث لا تُدفع الأقساط الشهرية كإيجار فحسب، بل يُحتسب جزء منها كدفعة مقدّمة لشراء العقار، بما يعني أن كل قسط يدفعه المستأجر يقرّبه خطوة من امتلاك المسكن.
وبعد تحديد المدة الزمنية للعقد، يُعتبر المستأجر منتفعا بالعقار ويدفع الأقساط المتفق عليها. وعند انتهاء مدة الكراء وسداد جميع الأقساط المتفق عليها أو استيفاء الشروط المحددة في العقد، تنتقل ملكية العقار إلى المستأجر بشكل نهائي، مقابل دفع مبلغ رمزي أو ما تبقى من قيمة العقار.
والهدف الرئيسي من هذه المنظومة هو توفير حلول سكنية للفئات التي تواجه صعوبة في الحصول على قروض بنكية تقليدية لشراء مسكن، أو التي لا تستطيع دفع ثمن العقار دفعة واحدة، باعتبار أن منظومة الكراء المُملّك تتيح التملّك التدريجي.
وقد كانت هذه المنظومة معتمدة منذ السبعينات مع تأسيس شركة النهوض بالمساكن الاجتماعية «سبرولس»، حيث بدأت الشركة ببناء وحدات سكنية لتتحول لاحقا، في 1989، إلى كراء مملّك، واستمرت هذه الآلية في التطبيق حتى عام 2016، ثم توقفت بسبب بعض الإشكاليات، خاصة تلك المتعلقة بالقوانين التي تخص المؤسسات البنكية وآليات التمويل التفاضلي بالنسبة للباعثين العقاريين العموميين.
لكن مع بداية سنة 2025، قررت الحكومة التونسية ووزارة التجهيز والإسكان إعادة إحياء وتطبيق منظومة الكراء المُملّك، وذلك لمواجهة غلاء أسعار العقارات وتوفير السكن اللائق للفئات محدودة ومتوسطة الدخل، وسط توجه نحو صياغة نصوص تشريعية جديدة لتمكين جميع الفئات من اقتناء مسكن لائق.
السكن الاجتماعي
أكدت الغرفة الوطنية للباعثين العقاريين، في تصريحات سابقة لممثليها، أن الأزمة التي يعيشها القطاع العقاري سببها ارتفاع أسعار العقارات، بما خلق وضعا مستحيلا في علاقة بامتلاك منزل من طرف الفئات الضعيفة والمتوسطة. وتؤكد الغرفة أن الأسعار قد قفزت وتضاعفت بشكل ملحوظ، حيث كانت كلفة المسكن المكوّن من غرفتين وغرفة استقبال تُقدّر بـ110 آلاف دينار سنة 2010، ويُباع بحوالي 130 و140 ألف دينار، وأصبحت في 2024 بين 230 و240 ألف دينار، ويُباع بـ320 ألف دينار!
وإزاء هذه الوضعية، تبنّت الحكومة، من خلال وزارة التجهيز والإسكان، خطة حكومية جديدة للسكن الاجتماعي، ومنذ أشهر أعلنت الوزارة أن لجنة قيادة البرنامج الخصوصي للسكن الاجتماعي اطّلعت على القائمات النهائية الجاهزة بعدد من المعتمديات، وصادقت على جداول تحديد أثمان المساكن الاجتماعية المتعلقة بهذه المعتمديات.
وكانت وزيرة التجهيز، قبل ذلك، قد أعلنت أن القسط الأول من برنامج السكن الاجتماعي يتضمن 8372 مسكنا موزّعة على كافة ولايات الجمهورية، بقيمة جملية تقدّر بـ588 مليون دينار.
وأضافت أنه تم استكمال إنجاز 3325 مسكنا، وأن تحديد قائمات المنتفعين أدرك مراحله الأخيرة، وقد تم بالفعل تسليم بعضها إلى أصحابها على مراحل، فيما لا يزال 3246 مسكنا بصدد الإنجاز. كما أشارت إلى أنه بعد توزيع كافة المساكن المذكورة، سيتم الانطلاق في القسط الثاني، المتكوّن من 5 آلاف مسكن، بقيمة جملية تقدّر بـ450 مليون دينار.
هذا بالإضافة إلى البرنامج الوطني لإزالة الأكواخ، حيث تم الانطلاق في إزالة المساكن البدائية وتعويضها بمساكن جديدة أو ترميمها وتوسعتها، ويشمل 10 آلاف و189 منتفعا على المستوى الوطني. وقد تم الانطلاق في إنجاز 9030 مسكنًا. وحسب وزارة التجهيز، فإن الفئات المستهدفة هي الفئات الاجتماعية التي تشغل مسكنا بدائيا ولا تملك محلا قابلا للسكنى. والمساكن البدائية، عرّفها الأمر عدد 1224 لسنة 2012، هي كل المحلات المعدّة للسكن التي يتم الإقامة فيها بصفة مستمرة لكنها لا تستجيب، من حيث المواد المستخدمة في بنائها، للحد الأدنى من المواصفات الصحية والفنية، كما تفتقر إلى المرافق الضرورية مثل الأكواخ والمعمّرات والمغارات..
تمويلات دولية للسكن الاجتماعي
يساهم شركاء دوليون في تمويل بعض المشاريع السكنية التي تشرف عليها الدولة. ومن أبرز تلك المشاريع، نجد مشاريع موّلها الصندوق السعودي للتنمية في السنوات الأخيرة، ومنها المشروع السكني بمنطقة «البكري»، حيث تم في أكتوبر 2024 تسليم 1568 وحدة سكنية ممولة من الصندوق السعودي للتنمية في مدينة البكري التابعة لولاية أريانة.
وتتضمّن المرحلة الأولى من جملة هذا المشروع تسليم 4715 مسكنا اجتماعيا، بتمويل ميسّر من الصندوق السعودي للتنمية، تبلغ قيمته 150 مليون دولار، في حين تبلغ الكلفة الجملية للمشروع 235 مليون دولار، ممولة كليا من الصندوق السعودي للتنمية. وقد دشّن الصندوق المرحلة الأولى من مشروع «سكن الرياض»، الذي لا يقتصر فقط على منطقة البكري، بل يشمل مناطق أخرى من الجمهورية، خاصة مع تبنّي الحكومة لخطة دعم المساكن الاجتماعية.
وبالإضافة إلى الطرف السعودي، هناك أطراف أخرى، منها الطرف القطري، حيث إنه وبمقتضى اتفاقية إطارية بين وزارة التجهيز والإسكان وجمعية قطر الخيرية ومجلس ولاية نابل، تم الإعلان في فيفري الماضي عن تسليم 30 مسكنا اجتماعيا بمنطقة الغندري من ولاية قابس. ويأتي تسليم هذه المساكن، التي بلغت كلفة إنجازها 1.564 مليون دينار، في إطار معاضدة جهود الدولة في مجال السكن الاجتماعي، ويندرج في إطار الدفعة الأخيرة من مشروع إنجاز 190 مسكنا اجتماعيا في عديد الجهات، تم تسليم 160 منها سابقا.
ولا يقتصر الأمر على الطرفين السعودي والقطري، بل هناك اتفاقيات أخرى بين وزارة التجهيز والإسكان ومموّلين مختلفين من أجل تمويل مشاريع إنجاز هذه الوحدات السكنية الموجهة إلى الفئات الضعيفة والمتوسطة الدخل، بالإضافة إلى دور شركات البعث العقاري العمومي المركزي في إنجاح هذه الخطة الحكومية.
