أحلام البشر البسيطة في الحياة تكاد تكون واحدة وهي الحصول على عمل والحصول على مسكن لائق وتكوين أسرة وتوفير الحدود الدنيا لمعيشتها ورفاهها .وهي مطالب موحدة بين جميع الفئات الاجتماعية لكن التمتع بها غير متاح للجميع ويكاد يكون حصرا على الطبقة الثرية خاصة فيما يتعلّق بامتلاك مسكن.
وفي تونس تبرز هذه الإشكالية أيضا وبأكثر حدّة خاصة في السنوات الأخيرة حيث أصبح شراء مسكن أو قطعة أرض لبناء منزل عليها ضربا من ضروب الخيال خاصة في إقليم تونس الكبرى وعدد من المدن الكبرى .
قبر الأحلام !!
يسمّي التونسيون المنزل الخاص بـ"قبر الحياة" إشارة إلى أهمية امتلاكه. وقد كان ذلك سابقا شرطا أساسيا لا غنى عنه لمن يريد الزواج وتكوين أسرة. وكانت ثقافة تسويغ المنازل خاصة بالمغتربين عن المدينة أو الحيّ وكانت في المتناول. لكن الوضعية تغيرت كلّيا منذ 2008 تاريخ الأزمة العالمية التي ضربت العقارات وتأثرت بها تونس كغيرها من الدول. وازدادت حدّة في بلادنا في العقد الأخير بسبب التضخّم وبسبب تشدّد البنوك في منح قروض السكن ونسبة الفائدة المرتفعة. وبالتالي لم يعد محرجا أن يقضي الزوجان وأبناؤهم حياتهم كلها متنقّلين من منزل لآخر على وجه الكراء.
ووفق دراسة أعدتها شركة "سيغما" لسبر الآراء في سنة 2019 فنسبة التونسيين الذين يمتلكون منازلهم الخاصة تقدر بـ77%، ويمثّل الشباب النسبة الأكبر منهم. كما خلصت الدراسة إلى ،أن 50 % من التونسيين الذين لا يملكون منازلهم، فقدوا الأمل في ذلك نظرا للصعود الصاروخي للشقق في مختلف جهات الجمهورية مع اعتبار الفوارق بين الطلب والعرض .لكن في أغلبها لا تتماشى ومداخيل ما كان يعرف بالطبقة الوسطى. وتشير أحدث الأرقام إلى أن معدّل ثمن الشقق تتراوح بين 150,000 إلى 500,000 دينار تونسي، حسب الموقع والحجم. وتبلغ في بعض الأحياء الراقية، إلى 800,000 دينار تونسي أو أكثر.
وفي مدن مثل سوسة والحمامات، يمكن أن يتراوح ثمن الشقة بين 120,000 و400,000 دينار تونسي، مع أسعار أعلى للعقارات المطلة على البحر.
وفي المناطق الداخلية ، الأسعار عادةً ما تكون أقل،لكنها تبقى مرتفعة حيث يمكن العثور على شقق بأسعار تتراوح بين 40,000 و150,000 دينار تونسي.
وما يلاحظ أن الأسعار في متوسطها 150ألف دينار لشقة تتكون من غرفتين وبهو استقبال تعتبر غبر متاحة لموظف يتقاضى مرتبا بين 800 و1200دينار وفي حال الالتجاء إلى قرض بنكي لاقتنائها عليه توفير 20 بالمائة من ثمنها (30 ألف دينار ) بعنوان تمويل ذاتي إضافة إلى تسجيلها ووثائق إتمام البيع والرهن والتي لا تقل عن10الاف دينار .بمعنى يجب على الراغب في التحصّل على قرض بنكي لاقتناء شقة بالثمن الذي ذكرنا أن يوفّر ما لا يقل عن 40 ألف دينار تضاف إليها نسبة فائدة تعدّ مرتفعة بدورها وهي 8 بالمائة .
تضخم أسعار الاستهلاك والفائدة المرتفعة، التي توظفها البنوك على القروض السكنية كانت أحد الأسباب الأساسية لخمول القطاع، وبالتالي عزوف الناس عن التفكير أساسا في مسألة الشراء.
وتظهر التقديرات أن ربع الأسر من بين 3 ملايين عائلة لا تملك مسكنا، أي ما يعادل نحو 750 ألف أسرة في بلد يبلغ تعداد سكانه 12 مليون نسمة.
وبناء على هذه المعطيات فانّ امتلاك منزل في تونس لم يعد امتلاكا لقبر الحياة وإنما قبرا لحلم السكن الخاص نفسه.
أحياء الأشباح
يبدو واضحا في سوق العقارات أن العرض أكثر بكثير من الطلب حيث يلاحظ وجود ألاف الوحدات السكنية وعادة أحياء كاملة مشيدة منذ سنوات فارغة لاهي مباعة ولاهي مستأجرة. ما يجعلها ثروة مهدورة حيث قيمة الرصيد العقاري من الشقق والمساكن غير المبيعة يفوق المليار دينار. وفق رئيس الغرفة الوطنية للباعثين (المطورين) العقاريين فهمي شعبان.
هذه الوضعية يخشى منها أن تقودنا إلى ما يسمّى في سوق العقارات بـ"الفقاعة العقارية" وهي تشير إلى ظاهرة اقتصادية تحدث عندما تتجاوز أسعار العقارات قيمتها الفعلية بشكل كبير مثلما هو واقع الحال اليوم .
ومن علامات هذه الفقاعة العقارية هي :
• ارتفاع الأسعار: زيادة غير منطقية في أسعار العقارات مقارنة بالقدرة الشرائية للسكان.
• زيادة المضاربات: دخول مستثمرين يسعون لتحقيق الربح السريع من خلال شراء وبيع العقارات.
• التسهيلات الائتمانية: تقديم البنوك لقروض سكنية دون تقييم دقيق لقدرة المستدينين على السداد.
ولهذه الظاهرة تداعياتها الخطيرة لا على سوق العقارات فقط وإنما على الاقتصاد برمته حيث ستشمل البنوك التي سيعجز أغلب المقترضين منها على سداد أقساط قروضهم بما فيها شركات العقارات نفسها. كما أن أكثر من 500 ألف تونسي يشتغلون بصفة مباشرة أو غير مباشرة في هذا القطاع قد يحالون على البطالة.
وعندما تنفجر الفقاعة العقارية سوف ، تنخفض أسعار العقارات بسرعة، مما يؤدي إلى فقدان الثقة في السوق المالية كاملة. كما أن ذلك يمكن أن يكون مدخلا للفساد وتبييض الأموال كما حدث في الولايات المتحدة بين 2000 و2006، والتي أدت إلى الأزمة المالية.
وكذلك الأزمة المالية التي عصفت باليابان في أواخر الثمانينيات ولم يتم تجاوزها سوى بتدخل مباشر من الدولة في قطاع العقارات.
تدخّل الدولة التونسية أيضا أصبح حتميا في سوق العقارات وبصفة مستعجلة لمنع خطر ما كنا نتحدث بشأنه وهذا التدخل يمكن أن يكون له أوجه عديدة أهمها:
*الحد من المضاربة العقارية وهي شراء العقارات من قبل سماسرة بغرض تحقيق ربح سريع من خلال إعادة بيعها بأسعار أعلى، بدلاً من استخدامها كأصول طويلة الأجل،حيث أن اغلب أحياء الأشباح هذه على ملكية فرد أو مجموعة صغيرة من المضاربين.
*تحفيز الاستثمار الأجنبي وذلك بتقديم حوافز ضريبية للمستثمرين الأجانب يمكن أن يساهم في جلب رأس المال وتطوير المشاريع الجديدةن ، وكذلك إصدار قوانين جديدة لتملك الأجانب في تونس.
*خفض نسب الفائدة على قروض السكن ومراجعة نسبة التمويل الذاتي ومصاريف التسجيل وهو ما سيساعد المواطنين في الحصول على التمويل اللازم لشراء المنازل، مما يزيد من الطلب.
ويمكن للحكومة في إطار مشاريعها الاجتماعية أن توفر قروضا مدعمة أو منحا للشباب والمواطنين ذوي الدخل المحدود لتمكينهم من شراء منازل. وهنا وجب تطوير تجربة الصناديق الاجتماعية في منح قروض السكن لعملائها وموازنة هذه القروض مع الأسعار المتداولة.
بالتوازي مع تشجيع المشاريع المشتركة بين الحكومة والمطورين العقاريين لتطوير مشاريع جديدة تلبي احتياجات السوق بأسعار اجتماعية.
ويمكن أن يشرف عن كل هذا هيكل مشترك يراقب الأسعار في السوق ويقوم بتقييمها دوريًا للتوقي من انفجار هذه الفقاعات.
أرقام ودلائل:
• خلال الثلاثي الأول من السنة الجارية سجّلت أسعار العقارات ارتفاعا بـ3,5 ٪ في كافة مناطق البلاد باستثناء تونس الكبرى.
• مجال البناء والتشييد باعتباره فرعا أساسيا من قطاع العقارات شهد نموا سلبيا في ذات الثلاثي بنسبة -6.8 ٪.
• ارتفعت أسعار الوحدات السكنية خلال السنة الحالية في أسعار الوحدات السكنية بـ15 ٪
• شهدت أسعار العقارات السكنية زيادة بنسبة 100% تقريبًا من 2011 إلى 2021، ولكن بعد تعديلها وفقًا للتضخم، كانت الزيادة الحقيقية من 15% الى 20% .
*معدل أسعار المنازل عالميًا شهد ارتفاعا ملحوظا في عام 2024. وفقًا لمؤشر أسعار المنازل العالمي الذي تجريه Knight Frank، في 56 سوقًا مختلفة بمعدل 3.3% حتى جوان2024.
*في صدارة القائمة، تصدرت تركيا معدلات النمو بسعر 89.2% على مدار العام، تليها كرواتيا 13.7% واليونان 11.9%. في المقابل، شهدت هونغ كونغ انخفاضًا في الأسعار بنسبة 12.7%، بينما عانت الصين من تراجع بمقدار 5.2%
بقلم:ريم بالخذيري
أحلام البشر البسيطة في الحياة تكاد تكون واحدة وهي الحصول على عمل والحصول على مسكن لائق وتكوين أسرة وتوفير الحدود الدنيا لمعيشتها ورفاهها .وهي مطالب موحدة بين جميع الفئات الاجتماعية لكن التمتع بها غير متاح للجميع ويكاد يكون حصرا على الطبقة الثرية خاصة فيما يتعلّق بامتلاك مسكن.
وفي تونس تبرز هذه الإشكالية أيضا وبأكثر حدّة خاصة في السنوات الأخيرة حيث أصبح شراء مسكن أو قطعة أرض لبناء منزل عليها ضربا من ضروب الخيال خاصة في إقليم تونس الكبرى وعدد من المدن الكبرى .
قبر الأحلام !!
يسمّي التونسيون المنزل الخاص بـ"قبر الحياة" إشارة إلى أهمية امتلاكه. وقد كان ذلك سابقا شرطا أساسيا لا غنى عنه لمن يريد الزواج وتكوين أسرة. وكانت ثقافة تسويغ المنازل خاصة بالمغتربين عن المدينة أو الحيّ وكانت في المتناول. لكن الوضعية تغيرت كلّيا منذ 2008 تاريخ الأزمة العالمية التي ضربت العقارات وتأثرت بها تونس كغيرها من الدول. وازدادت حدّة في بلادنا في العقد الأخير بسبب التضخّم وبسبب تشدّد البنوك في منح قروض السكن ونسبة الفائدة المرتفعة. وبالتالي لم يعد محرجا أن يقضي الزوجان وأبناؤهم حياتهم كلها متنقّلين من منزل لآخر على وجه الكراء.
ووفق دراسة أعدتها شركة "سيغما" لسبر الآراء في سنة 2019 فنسبة التونسيين الذين يمتلكون منازلهم الخاصة تقدر بـ77%، ويمثّل الشباب النسبة الأكبر منهم. كما خلصت الدراسة إلى ،أن 50 % من التونسيين الذين لا يملكون منازلهم، فقدوا الأمل في ذلك نظرا للصعود الصاروخي للشقق في مختلف جهات الجمهورية مع اعتبار الفوارق بين الطلب والعرض .لكن في أغلبها لا تتماشى ومداخيل ما كان يعرف بالطبقة الوسطى. وتشير أحدث الأرقام إلى أن معدّل ثمن الشقق تتراوح بين 150,000 إلى 500,000 دينار تونسي، حسب الموقع والحجم. وتبلغ في بعض الأحياء الراقية، إلى 800,000 دينار تونسي أو أكثر.
وفي مدن مثل سوسة والحمامات، يمكن أن يتراوح ثمن الشقة بين 120,000 و400,000 دينار تونسي، مع أسعار أعلى للعقارات المطلة على البحر.
وفي المناطق الداخلية ، الأسعار عادةً ما تكون أقل،لكنها تبقى مرتفعة حيث يمكن العثور على شقق بأسعار تتراوح بين 40,000 و150,000 دينار تونسي.
وما يلاحظ أن الأسعار في متوسطها 150ألف دينار لشقة تتكون من غرفتين وبهو استقبال تعتبر غبر متاحة لموظف يتقاضى مرتبا بين 800 و1200دينار وفي حال الالتجاء إلى قرض بنكي لاقتنائها عليه توفير 20 بالمائة من ثمنها (30 ألف دينار ) بعنوان تمويل ذاتي إضافة إلى تسجيلها ووثائق إتمام البيع والرهن والتي لا تقل عن10الاف دينار .بمعنى يجب على الراغب في التحصّل على قرض بنكي لاقتناء شقة بالثمن الذي ذكرنا أن يوفّر ما لا يقل عن 40 ألف دينار تضاف إليها نسبة فائدة تعدّ مرتفعة بدورها وهي 8 بالمائة .
تضخم أسعار الاستهلاك والفائدة المرتفعة، التي توظفها البنوك على القروض السكنية كانت أحد الأسباب الأساسية لخمول القطاع، وبالتالي عزوف الناس عن التفكير أساسا في مسألة الشراء.
وتظهر التقديرات أن ربع الأسر من بين 3 ملايين عائلة لا تملك مسكنا، أي ما يعادل نحو 750 ألف أسرة في بلد يبلغ تعداد سكانه 12 مليون نسمة.
وبناء على هذه المعطيات فانّ امتلاك منزل في تونس لم يعد امتلاكا لقبر الحياة وإنما قبرا لحلم السكن الخاص نفسه.
أحياء الأشباح
يبدو واضحا في سوق العقارات أن العرض أكثر بكثير من الطلب حيث يلاحظ وجود ألاف الوحدات السكنية وعادة أحياء كاملة مشيدة منذ سنوات فارغة لاهي مباعة ولاهي مستأجرة. ما يجعلها ثروة مهدورة حيث قيمة الرصيد العقاري من الشقق والمساكن غير المبيعة يفوق المليار دينار. وفق رئيس الغرفة الوطنية للباعثين (المطورين) العقاريين فهمي شعبان.
هذه الوضعية يخشى منها أن تقودنا إلى ما يسمّى في سوق العقارات بـ"الفقاعة العقارية" وهي تشير إلى ظاهرة اقتصادية تحدث عندما تتجاوز أسعار العقارات قيمتها الفعلية بشكل كبير مثلما هو واقع الحال اليوم .
ومن علامات هذه الفقاعة العقارية هي :
• ارتفاع الأسعار: زيادة غير منطقية في أسعار العقارات مقارنة بالقدرة الشرائية للسكان.
• زيادة المضاربات: دخول مستثمرين يسعون لتحقيق الربح السريع من خلال شراء وبيع العقارات.
• التسهيلات الائتمانية: تقديم البنوك لقروض سكنية دون تقييم دقيق لقدرة المستدينين على السداد.
ولهذه الظاهرة تداعياتها الخطيرة لا على سوق العقارات فقط وإنما على الاقتصاد برمته حيث ستشمل البنوك التي سيعجز أغلب المقترضين منها على سداد أقساط قروضهم بما فيها شركات العقارات نفسها. كما أن أكثر من 500 ألف تونسي يشتغلون بصفة مباشرة أو غير مباشرة في هذا القطاع قد يحالون على البطالة.
وعندما تنفجر الفقاعة العقارية سوف ، تنخفض أسعار العقارات بسرعة، مما يؤدي إلى فقدان الثقة في السوق المالية كاملة. كما أن ذلك يمكن أن يكون مدخلا للفساد وتبييض الأموال كما حدث في الولايات المتحدة بين 2000 و2006، والتي أدت إلى الأزمة المالية.
وكذلك الأزمة المالية التي عصفت باليابان في أواخر الثمانينيات ولم يتم تجاوزها سوى بتدخل مباشر من الدولة في قطاع العقارات.
تدخّل الدولة التونسية أيضا أصبح حتميا في سوق العقارات وبصفة مستعجلة لمنع خطر ما كنا نتحدث بشأنه وهذا التدخل يمكن أن يكون له أوجه عديدة أهمها:
*الحد من المضاربة العقارية وهي شراء العقارات من قبل سماسرة بغرض تحقيق ربح سريع من خلال إعادة بيعها بأسعار أعلى، بدلاً من استخدامها كأصول طويلة الأجل،حيث أن اغلب أحياء الأشباح هذه على ملكية فرد أو مجموعة صغيرة من المضاربين.
*تحفيز الاستثمار الأجنبي وذلك بتقديم حوافز ضريبية للمستثمرين الأجانب يمكن أن يساهم في جلب رأس المال وتطوير المشاريع الجديدةن ، وكذلك إصدار قوانين جديدة لتملك الأجانب في تونس.
*خفض نسب الفائدة على قروض السكن ومراجعة نسبة التمويل الذاتي ومصاريف التسجيل وهو ما سيساعد المواطنين في الحصول على التمويل اللازم لشراء المنازل، مما يزيد من الطلب.
ويمكن للحكومة في إطار مشاريعها الاجتماعية أن توفر قروضا مدعمة أو منحا للشباب والمواطنين ذوي الدخل المحدود لتمكينهم من شراء منازل. وهنا وجب تطوير تجربة الصناديق الاجتماعية في منح قروض السكن لعملائها وموازنة هذه القروض مع الأسعار المتداولة.
بالتوازي مع تشجيع المشاريع المشتركة بين الحكومة والمطورين العقاريين لتطوير مشاريع جديدة تلبي احتياجات السوق بأسعار اجتماعية.
ويمكن أن يشرف عن كل هذا هيكل مشترك يراقب الأسعار في السوق ويقوم بتقييمها دوريًا للتوقي من انفجار هذه الفقاعات.
أرقام ودلائل:
• خلال الثلاثي الأول من السنة الجارية سجّلت أسعار العقارات ارتفاعا بـ3,5 ٪ في كافة مناطق البلاد باستثناء تونس الكبرى.
• مجال البناء والتشييد باعتباره فرعا أساسيا من قطاع العقارات شهد نموا سلبيا في ذات الثلاثي بنسبة -6.8 ٪.
• ارتفعت أسعار الوحدات السكنية خلال السنة الحالية في أسعار الوحدات السكنية بـ15 ٪
• شهدت أسعار العقارات السكنية زيادة بنسبة 100% تقريبًا من 2011 إلى 2021، ولكن بعد تعديلها وفقًا للتضخم، كانت الزيادة الحقيقية من 15% الى 20% .
*معدل أسعار المنازل عالميًا شهد ارتفاعا ملحوظا في عام 2024. وفقًا لمؤشر أسعار المنازل العالمي الذي تجريه Knight Frank، في 56 سوقًا مختلفة بمعدل 3.3% حتى جوان2024.
*في صدارة القائمة، تصدرت تركيا معدلات النمو بسعر 89.2% على مدار العام، تليها كرواتيا 13.7% واليونان 11.9%. في المقابل، شهدت هونغ كونغ انخفاضًا في الأسعار بنسبة 12.7%، بينما عانت الصين من تراجع بمقدار 5.2%
